Sitzungsberichte: Gemeinde Kirchberg an der Iller

Bekanntgabe nichtöffentlich gefasster Beschlüsse

Sitzung vom 15.12.2020:

Es wird einstimmig beschlossen, diverse Forderungen niederzuschlagen.

 

Baugesuche

Das Kenntnisgabeverfahren, Neubau eines Wohnhauses mit Garage, Carport und Schuppen in Sinningen, Kapellenplatz 2, Flst. 3282 wird zur Kenntnis genommen.

Landessanierungsprogramm 2020 „Holzimprägnierwerk“

Herr Geng und Frau Fichtner, beide vom Planungsbüro STEG, präsentieren die Ergebnisse und Empfehlungen zu den Punkten 1-3 und beantworten die jeweiligen Fragen.

  

Grafik: Ablauf der Sanierungsmaßnahme „Holzimprägnierwerk“

 

1. Zusammenfassung der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen

Zusammenfassung der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen nach dem besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches (BauGB)

Die Grobanalyse „Holzimprägnierwerk“ des Jahres 2019 und die damit verbundene Antragstellung zur Aufnahme in das Landessanierungsprogramm gaben Anlass für eine intensive Erörterung der weiteren städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde Kirchberg an der Iller. Mit dem Erlass des Regierungspräsidiums Tübingen vom 03.04.2020 wurde die Gemeinde Kirchberg an der Iller mit ihrem Gebiet „Holzimprägnierwerk““ in das Landessanierungsprogramm aufgenommen.

Gemäß § 142 BauGB sind Vorbereitende Untersuchungen erforderlich, um Entscheidungsgrundlagen für die Notwendigkeit, die Art und Durchführbarkeit einer Sanierungsmaßnahme zu erhalten. Dies umfasst insbesondere die Einbeziehung der unmittelbar Betroffenen im Gebiet. Innerhalb der vorbereitenden Untersuchungen werden Vorschläge für eine Neuordnung erarbeitet und die Voraussetzungen für die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes geschaffen. Dazu gehört eine Analyse der strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse sowie eine Darstellung der anzustrebenden Sanierungsziele.

Bei den Vorbereitenden Untersuchungen geht es insbesondere um folgende Fragenkomplexe:

• Liegen im Untersuchungsgebiet städtebauliche Missstände vor und besteht somit die Notwendigkeit für eine Sanierung?
• Bestehen Möglichkeiten, die städtebaulichen Missstände durch Sanierungsmaßnahmen zu beseitigen und welche Neuordnungskonzepte können realisiert werden?
• Ist die Sanierung hinsichtlich der Finanzierbarkeit der Maßnahme durchführbar?

Abgrenzung der Vorbereitenden Untersuchungen (§ 142 BauGB)

Das Untersuchungsgebiet umfasst Wohnbauflächen und gemischte Bauflächen entlang der Hauptstraße und im Bereich des Nordhofer Wegs. Es schließt insbesondere das Gelände des ehemaligen Holzimprägnierwerks und die Fläche des Bauhofs der Gemeinde mit ein (Anlage: Abgrenzungsplan).

Das Untersuchungsgebiet erstreckt sich entlang der Hauptstraße, die die Gemeinde im östlichen Bereich ihres Siedlungsgebietes, von Nord nach Süd, erschließt. Die Abgrenzung beginnt im Norden auf Höhe Burggraben/Burgweg mit dem östlich gelegenen ehemaligen Holzimprägnierwerk und erstreckt sich weiter südlich entlang der Hauptstraße bis zum Kreuzungsbereich Gutenzeller Straße. Ebenso ist der nach Osten abzweigende Nordhofer Weg, mit seinen angrenzenden Siedlungsgrundstücken, aufgenommen (Anlage: Abgrenzungsplan).

Städtebauliche Missstände (§ 136 BauGB)

Die Untersuchungen haben ergeben, dass im Untersuchungsgebiet städtebauliche Missstände vorliegen, zu deren Behebung Sanierungsmaßnahmen nach dem besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches erforderlich sind (Anlage: Plan Städtebauliche Missstände). Als wesentliche städtebauliche Missstände im Untersuchungsgebiet lassen sich feststellen:

Strukturelle und funktionale Missstände

• Leerstände (zum Teil drohende Leerstände) bzw. Mindernutzungen beidseits der Hauptstraße
• Massive Unternutzung der Gebäude und Freiflächen des ehemaligen Holzimprägnierwerks
• Unternutzung des Bauhof-Geländes
• Untergenutzte private Freiflächen
• Querungsmöglichkeiten sind für Fußgänger in der Hauptstraße erschwert
• Die Hauptstraße und die von ihr abzweigenden Straßen und Wege sind vorwiegend für den Fahrverkehr ausgelegt

Räumliche Missstände und Ortsbild

• Über Strecken kanalisierter Bachlauf
• Ortsbild am nördlichen Ortseingang an der Hauptstraße
• Unterminierte Gestaltung und fehlendes Begleitgrün an der Hauptstraße
• Fußwegeverbindungen entlang des Mühlbachs und entlang von Straßen teilweise unterbrochen bzw. nicht vorhanden

 

Bauliche Missstände

• Maßnahmenschwerpunkt auf privater Seite bildet die energetisch-bauliche Sanierung von Wohnhäusern. Die baulichen Substanzschwächen zahlreicher Gebäude erfordern umfassenden Handlungsbedarf.
• Im Untersuchungsgebiet weisen nach augenscheinlicher Einschätzung 15 der Hauptgebäude erhebliche 13 gar substanzielle Mängel auf. In die Bewertung wurde neben dem baulichen Zustand auch der energetische Zustand der Gebäude miteinbezogen.
• In geringer Anzahl treten leerstehende oder mindergenutzte Haupt- und Neben­ge­bäu­de auf. Der Leerstand geht in den meisten Fällen auch mit Mängeln in der Bau­sub­stanz einher.
• Standort des Rathauses und der Feuerwehr an der Hauptstraße
• Baulicher Zustand des Rathauses

Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen (§ 137 BauGB)

Die künftige Sanierung soll möglichst frühzeitig mit den beteiligten Eigentümern, Mietern und Pächtern erörtert werden.

Im Zeitraum von 04.08.2020 bis 14.09.2020 fand in diesem Zuge außerdem eine ausführliche Befragung der beteiligten Eigentümer, Mieter und Gewerbetreibenden, mit Hilfe von Fragebögen, statt. Ziel dieser Befragung war sowohl die Erhebung der für die Sanierungsmaßnahmen relevanten Daten, als auch die frühzeitige Information der Beteiligten über die Ziele und den Ablauf der bevorstehenden Sanierungsmaßnahmen. Die schriftliche Befragung der Beteiligten mündete in einer für diese Beteiligungsform sehr guten Rücklaufquote von 47%.

Diese hohe Beteiligung der Betroffenen bei der schriftlichen Befragung lässt auf eine grundsätzliche Bereitschaft zur Mitwirkung bei der anschließenden Sanierungsdurchführung schließen. Aus der Befragung wird konkret ersichtlich, dass 29% der Beteiligten die Sanierung in Kirchberg an der Iller für dringend notwendig erachten. Die übrigen Beteiligten halten die Sanierung zumindest für teilweise notwendig.

Bezüglich der Wohnverhältnisse in den einzelnen Wohneinheiten geben 46% der Beteiligten an, dass eine Verbesserung wünschenswert ist. Die Handlungsabsichten der Eigentümer lassen erkennen, dass mit 26% rund 1/4 der Beteiligten die konkrete Umsetzung von Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen plant.

Viele Eigentümer und Bewohner nahmen im Rahmen der Befragung die Möglichkeit wahr, zu Themen rund um die künftige Sanierung Stellung zu nehmen. Aus den Antworten der Bürgerinnen und Bürger haben sich verschiedene Themenbereiche herausgebildet. Das Thema Verkehr ist für viele Eigentümer und Bewohner ein zentrales Thema. Vor allem die Verkehrsbelastung und damit verbunden der entstehende Lärm der Ortsdurchfahrt wurden als störend genannt. Mehrmals wurde auch die Sanierung bzw. Freilegung des Bachlaufs genannt. Weitere Themen sind Straßenschäden bzw. der Abwasserrückstau im Bereich des Nordhofer Wegs.

Die zum Ausdruck gebrachte Absicht zu Umbau und Modernisierung von Gebäuden oder anderen Maßnahmen sowie die Erkenntnis des Sanierungserfordernisses im Gebiet „Holz­im­prägnierwerk“ können als Signale zur vorhandenen Mitwirkungsbereitschaft interpretiert werden.

Beteiligung und Mitwirkung der öffentlichen Aufgabenträger (§ 139 BauGB)

Nach § 149 BauGB (Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger) in Verbindung mit § 4 BauGB (Beteiligung der Träger öffentlicher Belange) holt die Gemeinde die Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt wird, möglichst frühzeitig ein.

Die öffentlichen Aufgabenträger (TöB) wurden mit Schreiben vom 25.05.2020 um ihre schriftliche Stellungnahme zu den vorbereitenden Untersuchungen in Kirchberg im Bereich des Gebietes „Holzimprägnierwerk“ gebeten. Insgesamt wurden 7 öffentliche Aufgabenträger angeschrieben, von den alle geantwortet haben. Bedenken wurden keine geäußert.

Soweit im Rahmen der Stellungnahmen Anregungen für das Sanierungskonzept gegeben wurden, wurden diese geprüft und – soweit erforderlich – in das Sanierungskonzept eingearbeitet. Die vom Amt für Denkmalpflege mitgeteilten Bau- und Kunstdenkmale sowie die erhaltenswerden Gebäude wurden dementsprechend in den Plänen berücksichtigt.

Sanierungsziele (§ 136 BauGB)

Das Neuordnungskonzept zeigt Möglichkeiten der Sanierung auf und dient als Grundlage der anschließenden Sanierungsdurchführung. Langfristig kann durch Neuordnung, Innenentwicklung und Umnutzung eine sinnvolle Ergänzung zum Bestand erfolgen und eine Stärkung der innerörtlichen Struktur herbeigeführt werden. Es gilt den gesamten Ortskernbereich attraktiv und lebendig für die dort lebenden Menschen und Besucher zu gestalten.

Der Rahmenplan mit den städtebaulichen Entwicklungszielen sowie das Neuordnungskonzept in textlicher und zeichnerischer Form (Anlage: Neuordnungskonzept im Plananhang) für das „Holzimprägnierwerk“ geben einen Überblick über die vorhandenen Potenziale und Entwicklungschancen. Folgende Ziele werden vorgeschlagen:

Allgemeine Sanierungsziele

Ziele der städtebaulichen Erneuerung

• Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudebestandes
• Sicherung historisch und denkmalpflegerisch wertvoller Bausubstanz
• Verbesserung der bauphysikalischen Effizienz
• sensible innerörtliche Nachverdichtung und Neuordnung
• Aktivierung von Leerständen und mindergenutzten Gebäuden für eine Wohn- und Gewerbenutzung
• gestalterische und funktionale Aufwertung von öffentlichen Erschließungsbereichen
• Ausbau der öffentlichen und sozialen Infrastruktur

 

Verbesserung der Wohnverhältnisse

• Erhöhung der Wohnqualität und zeitgemäße Anpassung der Wohnangebots
• Bauliche Modernisierung und energetische Ertüchtigung des Gebäudebestandes
• Gestaltung des Ortsbildes im Zuge von Gebäudemodernisierungen
• Sicherung der historischen Gebäude und Aufwertung durch Ersatzbauten
• Anpassung der Wohnverhältnisse an den demografischen Wandel (altersgerechter Umbau).
• Ortsverträglicher Ausbau des Wohnraumangebots durch Flächenentwicklung für den Wohnungsbau, Umnutzung von Gebäuden, insbesondere Neben-/Wirtschaftsgebäude, und Erweiterung von Bestandsgebäuden (z.B. Dachausbau, Aufstockung, Anbauten).

 

Ausbau des Fuß- und Radverkehrs

• Sichere Gestaltung von Wegstrecken und Straßenräume im Ortskern für alle Nutzer
• Neuordnung der Parkplatzsituation im Ortskern
• Erleichterung der Orientierung und Verdeutlichung der Wegeführung
• Verbesserung der Infrastruktur für Fahrräder (Lade- und Abstellmöglichkeiten)

 

Klima- und Umweltschutz

• Verbesserung des Mikroklimas durch zusätzliche Begrünung und Entsiegelung
• Förderung der Ziele des Klimaschutzplans

 

Entwicklungsschwerpunkte

Im Neuordnungskonzept sind Entwicklungsschwerpunkte dargestellt, in denen verschiedene Einzelmaßnahmen gebündelt werden können, die räumlich, inhaltlich oder zeitlich zusammenhängen. Zusammengefasst ergeben sich die Entwicklungsziele, die mit konkreten Maßnahmen zur Umsetzung kommen können:

• Entwicklungsziel 1: Aufwertung Bestand

Eine Aufwertung und adäquate Nutzung bestehender Bausubstanz durch Erneuerung bzw. Modernisierung ist vorrangiges Ziel. Darunter sind zählen:

• Erhalt und Verbesserung der Wohnsituation, Anpassung bestehender Wohneinheiten an zeitgemäße Wohnbedürfnisse (familienorientiert, altersgerecht).
• Ggf. Erweiterung bestehender Wohneinheiten bzw. Schaffung der Voraussetzungen zur Erweiterung um zusätzliche Wohneinheiten.
• Verbesserung der bauphysikalischen und energetischen Bausubstanz durch die energetische Sanierung des Gebäudebestandes.
• Verbesserung des Ortsbildes und der Gestaltungsqualität zur Stärkung der (baulichen) Identität von Kirchberg.

• Entwicklungsziel 2: Neuordnung - Neubebauung

Für den Abbruch, die Neuordnung und die Nachnutzung von Flächen sind teilweise weitere Untersuchungen notwendig. Eine Basis bilden die Grundlagen, die von der Bürgerschaft im Gemeindeentwicklungskonzept erarbeitet wurden. Konkret geht es um die nachfolgenden Teilziele:

• Die charakteristischen dörflichen Strukturen und Elemente des Ortsbildes von Kirchberg sollen berücksichtigt werden.
• Schwerpunkt bildet der Bereich des ehemaligen Holzimprägnierwerks, insbesondere auch als zukünftiger Standort von Feuerwehr und Bauhof.
• Schaffung von Wohnraum durch Nachverdichtung, vor allem großer Grundstücke.
• Neuordnung ungünstiger Grundstückszuschnitte.
• Möglichkeiten zur Ersetzung alter Bausubstanz durch moderne und alternative Wohnformen.

• Entwicklungsziel 3: Straßen- und Freiraumgestaltung

Zugunsten der Umsetzung o.g. Ziele und Maßnahmen unterstützt eine entsprechende Erschließung und Aufwertung die weitere Entwicklung der Flächen an der Hauptstraße und darüber hinaus. Insbesondere auch im Bereich der ehemaligen Holzimprägnierwerks und des Nordhofer Wegs. Nachfolgende Teilziele sind hier von Bedeutung:

• Oberflächengestaltung im Bereich der Hauptstraße, die Erhöhung der Aufenthaltsqualität im direkten Wohnumfeld, also auch in den Nebenstraßen und im Bereich des Nordhofer Wegs einschließlich des Ausbaus der Fuß- und Radwege.
• Grünordnerische Maßnahmen zur Entsiegelung bislang versiegelter Flächen und der Gestaltung des Siedlungsrandes mit einem entsprechenden Übergang in die Landschaft, die Vernetzung von Grün- und Biotopbereichen und die Renaturierung des Bauchlaufs im Bereich des ehemaligen Holzimprägnierwerks.
• Steigerung bzw. nachhaltige Erhöhung der Attraktivität zugunsten einer Verbesserung des touristischen Potenzials.

 

Die zur Umsetzung erforderlichen Maßnahmen können dem Maßnahmenkonzept entnommen werden und sind im ausführlichen Bericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen näher beschrieben (Anlage: Maßnahmenkonzept). Der damit verbundene Kostenaufwand für die Gemeinde findet in der nachfolgenden Kosten- und Finanzierungsübersicht ihren Niederschlag. Während der Sanierungsdurchführung sind das Neuordnungskonzept, das Maßnahmenkonzept und die Kosten- und Finanzierungsübersicht fortzuschreiben und ggf. auf neue Planungsabsichten der Gemeinde anzupassen.

Kosten- und Finanzierungsübersicht (§ 149 BauGB)

Die Voraussetzung für die Durchführbarkeit der städtebaulichen Sanierung ist die Finanzierung der „unrentierlichen Kosten“. Der benötigte Finanzbedarf resultiert aus den Ergebnissen der vor­be­rei­ten­den Untersuchungen und der daraus entwickelten Neu­ord­nungs- und Maßnahmen­kon­zep­tion.

Für die Sanierungsmaßnahme „Holzimprägnierwerk“ ist im Rahmen des Landessanierungsprogramm ein Gesamtförderrahmen von EUR 1.000.000,- bewilligt worden. Davon trägt das Land EUR 600.000,- (60%) sowie die Gemeinde Kirchberg an der Iller EUR 400.000,- (40%).

Für das Untersuchungsgebiet wurden hingegen sanierungsbedingte Kosten in Höhe von ca. EUR 2.857.000,- ermittelt. Die Kosten liegen somit über dem bewilligten Förderrahmen. Aufgrund dessen müssen für den Beschluss und die Rechtskraft der Sanierungssatzung folgende Alternativen untersucht werden:

• Das Sanierungsgebiet wird soweit verkleinert, dass die sanierungsbedingten Kosten dem bewilligten Förderrahmen entsprechen.
• Es wird eine detaillierte Prioritätenliste erarbeitet, welche Maßnahmen mit dem bewilligten Förderrahmen durchgeführt werden sollen.
• Die Gemeinde gibt dahingehend eine Eigenfinanzierungserklärung (s. Anlage) ab, dass sie bereit ist, dem Grunde nach die fehlenden Sanierungsmittel aus eigenen Haushaltsmitteln aufzubringen.

 

Eine Reduzierung der geplanten Maßnahmen bzw. eine Priorisierung einzelner Vorhaben sind nicht zu empfehlen, da dies die Wirkung der Sanierung als Gesamtkonzept in Frage stellen würde. Aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchung wurde eine Reduzierung der Förderung privater Maßnahmen durch Begrenzung der maximalen Förderhöhe berücksichtigt. Somit kann im Sinne einer Anreizförderung ein wirtschaftlicher Umgang mit den verfügbaren Finanzmitteln erreicht werden.

Die Gemeinde muss die durch den bisherigen Förderrahmen nicht abgedeckten Kosten selbst finanzieren. Der Gemeinderat muss dazu eine Eigenfinanzerklärung dahingehend abgeben, dass die Finanzierung der Sanierungsmaßnahme notfalls auch ohne weitere Finanzhilfen des Landes aus eigenen Mitteln zu gewährleistet wird. Dadurch wird einerseits die Gesamtfinanzierung der Maßnahme und andererseits die Zügigkeit der Durchführung nach dem BauGB sichergestellt. In zukünftigen Aufstockungsanträgen können für Mehrbedarf weitere Finanzhilfen beantragt werden.

Folgender Beschluss wird einstimmig gefasst:

Der Bericht der STEG über die vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB wird zur Kenntnis genommen und den Sanierungszielen, dem Maßnahmenkonzept, der Kosten- und Finanzierungsübersicht sowie der in diesem Zusammenhang stehenden Eigenfinanzierungserklärung wird zugestimmt.

2. Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes

Sanierungssatzung (§ 142 BauGB) / Abgrenzung des Sanierungsgebietes

Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss als Sanierungsgebiet festlegen. Sie beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes als Satzung (§142 Abs. 3 BauGB). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet parzellenscharf auf einem Lageplan zu bezeichnen.

Das Sanierungsgebiet ist so abzugrenzen, dass die vorhandenen städtebaulichen Missstände mit dem gegebenen Förderrahmen in einem überschaubaren Zeitraum beseitigt werden können. Der Abgrenzungsvorschlag des Sanierungsgebietes entspricht in weiten Teilen dem Gebiet der Vorbereitenden Untersuchungen.

Wesentliche Absicht der Abgrenzung mit der zugehörigen Konzeption ist es, den identitätsstiftenden Bereich der Hauptstraße und die Bereiche Holzimprägnierwerk und Nordhofer Weg so zu bestimmen, dass eine zügige Umsetzung der Sanierungsmaßnahme mit den vorhandenen Finanzmitteln gewährleistet ist und ein erkennbarer Zusammenhang zwischen den Einzelmaßnahmen möglich wird. Der genaue Abgrenzungsvorschlag kann dem Lageplan der STEG entnommen werden.

Mit der Veröffentlichung der Sanierungssatzung im Mitteilungsblatt gelten für das Sanierungsgebiet die Bestimmungen des besonderen Städtebaurechts (§§ 136 ff BauGB). Gemäß § 143 BauGB muss anschließend für alle im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke ein Sanierungsvermerk ins Grundbuch eingetragen werden. Der Vermerk hat einen informativen Charakter und keine unmittelbare rechtliche Wirkung.

Genehmigungspflichtige Vorhaben (§§ 144/145 BauGB)

Im Sanierungsgebiet besteht für Bau- und Abbruchvorhaben, für den privaten und öffentlichen Grundstücksverkehr sowie für Miet- und Pachtverträge eine Genehmigungspflicht durch die Gemeinde. Dabei hat die Gemeinde zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Sanierung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht. In diesem Falle ist die Genehmigung nach § 145 BauGB zu versagen. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang bei der Gemeinde zu entscheiden. In besonders gelagerten Fällen kann diese Frist bis zu drei Monate verlängert werden. Die Gemeinde besitzt durch diese Regelung eine Kontrollfunktion bei der Durchführung der Sanierung.

Verfahrensart (§ 142 Abs. 4 BauGB)

Bei der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung hat die Gemeinde zu entscheiden, welches Verfahrensrecht bei der Sanierung anzuwenden ist. Das Baugesetzbuch stellt dabei zwei Verfahrensarten für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung:

• Das umfassende Verfahren unter Einbeziehung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§152–156a BauGB) und
• das vereinfachte Verfahren unter Ausschluss der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§152–156a BauGB).

 

In den besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§152–156a BauGB) sind die Kaufpreiskontrolle und die Entrichtung des Ausgleichsbetrages geregelt. Jeder Eigentümer eines Grundstücks im Sanierungsgebiet, bei dem eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung gutachterlich ermittelt wurde, hat nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag zu entrichten. Der Ausgleichsbetrag ist die durch die Sanierung bewirkte Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks. Übersteigt jedoch der zu erwartende Verwaltungsaufwand zur Erhebung aller Ausgleichsbeträge nachweislich die zu erwartenden Einnahmen, kann von der Erhebung der Ausgleichsbeträge durch Gemeinderatsbeschluss abgesehen werden (Bagatellregelung).

Genehmigungspflichtig ist nach § 153 BauGB in Verbindung mit § 145 BauGB die Höhe der Kaufpreise bei dem zu prüfenden Grundstücksgeschäft. Der Kaufpreis darf dabei den Verkehrswert nicht übersteigen, der ohne die Aussicht auf die Durchführung einer Sanierung erzielt werden könnte (Anfangswert). Ziel dieser Regelung ist es, einerseits einen spekulativen Grundstücksverkehr im Sanierungsgebiet einzudämmen, insbesondere wenn die Gemeinde selbst Grunderwerbe anstrebt, und anderseits andere Grundstückskäufer vor einer unangemessenen Belastung durch spätere Ausgleichszahlungen zu schützen. 

Die Gemeinde hat aufgrund der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen zu ent­scheiden, ob die Anwendung der §§ 152 bis 156a BauGB für die Durchführung der Sanierung erforderlich sind. Die Verfahrenswahl ist dabei keine Ermessensentscheidung der Gemeinde, sondern erfolgt über eine Erforderlichkeitsprüfung aufgrund der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen.

Im aktuellen Maßnahmenkonzept sind hierfür relevante Sanierungsmaßnahmen vorgesehen, die insbesondere eine umfangreiche Neuordnung bzw. Bodenordnung vorsehen. Darüber hinaus sind Maßnahmen geplant, die auf eine deutliche Bodenwertsteigerung in diesem Gebiet schließen lassen.

Aufgrund der vorgenannten Maßnahmen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass die vorgesehenen Ordnungs- und Gestaltungsmaßnahmen eine Erhöhung von Grundstückswerten in Teilbereichen bewirken. Die Anwendung der Vorschriften des dritten Abschnitts des BauGB (§§152–156 a BauGB) ist aus vorgenannten Gründen angezeigt. Es wird daher empfohlen, die Satzung unter Einbeziehung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152–156a BauGB) zu beschließen.

Die Vorschrift über die genehmigungspflichtigen Vorhaben gem. § 144 BauGB ist für die Gemeinde ein wichtiges Kontrollinstrument für die Umsetzung der Sanierungsziele Vorhaben, die das Erreichen von Sanierungszielen erschweren oder behindern, können somit verhindert werden. Zusammen mit dem Beschluss des umfassenden Sanierungsverfahrens tritt § 144 BauGB in Kraft.

Sanierungsbedingte Maßnahmen (§§ 146 ff BauGB)

Zu den Ordnungsmaßnahmen (§147 BauGB) gehören:

• die Bodenordnung, einschließlich des Erwerbs von Grundstücken durch die Gemeinde,
• der Umzug von Bewohnern und Betrieben,
• die Freilegung von Grundstücken,
• die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen.

 

Die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde. Sie kann aber die Durchführung auf der Grundlage eines Vertrages ganz oder teilweise dem Eigentümer überlassen. Hingegen bleibt der Erwerb von Grundstücken für die Sanierung und die Herstellung von Erschließungsanlagen hoheitliche Aufgabe der Gemeinde.

 

Zu den Baumaßnahmen (§148 BauGB) gehören:

• Die Erneuerung, Modernisierung, Instandsetzung und Umnutzung von Gebäuden,
• die Errichtung, die Erneuerung und der Umbau von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen.

 

Gemäß den Städtebauförderungsrichtlinien (StBauFR) können private Erneuerungsmaßnahmen gefördert werden. Der zuwendungsfähige Gesamtaufwand ergibt sich aus der Summe der förderfähigen Baukosten.

Der Bau von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde. Diese Einrichtungen dienen verwaltungsmäßigen, kulturellen und sozialen Zwecken und müssen öffentlich zugänglich sein.

Befristung der Sanierungsdurchführung (§142 Abs. 3 BauGB)

Gemäß § 142 Abs. 3 BauGB ist die Gemeinde verpflichtet durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden. Es wird empfohlen, die Frist um 4 Jahre über den derzeitigen Bewilligungszeitraum (bis 30.04.2029) hinaus bis zum 30.04.2033 anzusetzen.

Folgende Beschlüsse wurden hierzu jeweils einstimmig gefasst:

- Aufgrund der nachgewiesenen Sanierungsnotwendigkeit und Sanierungsdurchführbarkeit wird die Sanierungssatzung für das Gebiet Kirchberg an der Iller „Holzimprägnierwerk“ beschlossen.

- Bezüglich der Wahl des Sanierungsverfahrens kommt das umfassende Sanierungsverfahren unter Einbeziehung der §§ 152 bis 156a BauGB zur Anwendung. Die Vorschriften des §144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge werden damit ebenfalls in Kraft gesetzt.

- Die Frist, in der die Sanierung „Holzimprägnierwerk“ durchgeführt werden soll, wird vorläufig bis zum 30.04.2033 festgelegt.

Siehe separate Veröffentlichung des Satzungstextes mit Lageplan in diesem Mitteilungsblatt.

3. Förderungen bzw. Gestaltungsrichtlinien

 

3.1 Förderung privater Erneuerungsmaßnahmen

Es wird empfohlen, einheitliche Sätze für die Bezuschussung privater Erneuerungsmaßnahmen festzulegen. Dies dient der Transparenz der Entscheidungen und sorgt für die Gleichbehandlung der Eigentümer im Sanierungsgebiet. Selbstverständlich steht es der Gemeinde frei, die Fördersätze im Laufe des Verfahrens an sich ändernde Rahmenbedingungen anzupassen.

Die Bezuschussung von Erneuerungsmaßnahmen soll für die Eigentümer einen deutlichen Anreiz bilden, um städtebauliche Missstände zu beseitigen und die Wohnverhältnisse und die Funktionsfähigkeit des Gebietes zu verbessern. Der Eigentümer eines Gebäudes, der Erneuerungsmaßnahmen bzw. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB durchführt, soll deshalb einen anteiligen Zuschuss aus Sanierungsmitteln erhalten.

Der Eigentümer hat auf die Bezuschussung einer Erneuerungsmaßnahme keinen Rechtsanspruch. Die Gemeinde entscheidet nach der städtebaulichen Bedeutung, der baulichen Dringlichkeit sowie den finanziellen Gegebenheiten.

Restnutzungsdauer und Mindestausbaustandards

Nach Durchführung einer Baumaßnahme (Erneuerung, Modernisierung, Instandsetzung, Umnutzung) soll das entsprechende Gebäude eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 Jahren aufweisen. Dementsprechend muss das Gebäude im Falle einer Bezuschussung grundsätzlich ganzheitlich modernisiert werden. Alle wesentlichen Missstände und Mängel sind im Zuge einer Gesamtmaßnahme zu beseitigen.

Beim Abschluss von Erneuerungsvereinbarungen ist deshalb auf folgende Punkte zu achten:

1. Bauliche Mängel im Bereich Dach und Dachstuhl, an Fassade und an tragenden Bauteilen müssen beseitigt werden (notwendige Instandsetzungsmaßnahmen).
2. Eine ausreichende Wärmedämmung im Bereich der Außenwand samt Fenster und Dachbereich bzw. Oberkante Decke muss erreicht werden.
3. Ein umweltfreundliches und energiesparendes zentrales Heizsystem muss vorhanden sein, dabei sind auch alternative Energieträger (Solarenergie) denkbar.
4. Jede Wohnung muss einen eigenen Abschluss bekommen.
5. In jede Wohnung ist eine Nasszelle mit modernen Sanitäranlagen und einer zentralen Warmwasserbereitung einzubauen.
6. Das WC soll sich innerhalb der Wohnung befinden.
7. Sämtliche Installationen im Gebäude (insbesondere die Elektroleitungen) müssen den heutigen technischen Anforderungen entsprechen.

 

Von diesen Anforderungen soll im Einzelfall nur abgewichen werden, wenn die bauliche Struktur des Gebäudes (z.B. Denkmalschutz) die Erfüllung einzelner Anforderungen nicht zulässt oder wenn mit einzelnen Punkten ein unzumutbar hoher Kostenaufwand verbunden wäre.

Wirtschaftlichkeit

Die Kosten der Erneuerungsmaßnahmen müssen im Hinblick auf die Erhöhung des Gebrauchswerts und die Nutzungsdauer des Gebäudes wirtschaftlich vertretbar sein. Ausnahmen hiervon bilden Gebäude, die wegen ihrer künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen. Das gilt vor allem für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Die Belange des Denkmalschutzes sowie des Ortsbildes sind zu beachten.

Förderung

In erster Linie soll die Förderung einen attraktiven Anreiz setzen eine umfassende Erneuerung eines Gebäudes anzugehen, aber es ist auch ein wirtschaftlicher Umgang mit den Fördermitteln anzustreben. Die Städtebauförderungsrichtlinie erlaubt eine Förderung von privaten Erneuerungsmaßnahmen bis zu 35 % der berücksichtigungsfähigen Kosten. Für historisch, künstlerisch oder städtebaulich bedeutende Gebäude insbesondere Kulturdenkmale kann der Kostenerstattungsbetrag um bis zu 15 % zusätzlich erhöht werden.

Vor dem Hintergrund eines wirtschaftlichen Umgangs mit den bereit gestellten Finanzhilfen wird empfohlen den Fördersatz und die Gesamtförderung zu begrenzen.

Folgende Beschlüsse werden jeweils einstimmig gefasst:

-Private Erneuerungsmaßnahmen werden mit einer Förderquote von 30 % bezuschusst, Bemessungsgrundlage sind die berücksichtigungsfähigen Kosten gem. Städtebauförderungsrichtlinie. Der Zuschuss wird auf max. 50.000 € je Maßnahme begrenzt. Für historisch, künstlerisch oder städtebaulich bedeutende Gebäude insbesondere Kulturdenkmale ist eine Erhöhung der Förderquote um bis zu 15 % möglich. Die Maximalförderung wird entsprechend angepasst.

- Es ist eine ganzheitliche Erneuerung des Gebäudes unter sowohl städtebaulichen als auch energetischen Gesichtspunkten und unter Einhaltung der Mindestausbaustandards anzustreben. Die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist zu beachten.

- Die Verwaltung wird ermächtigt, private Erneuerungsmaßnahmen, die sich im Rahmen der genannten Konditionen bewegen, eigenständig abzuschließen. Abweichungen bei der Förderquote oder der Maximalförderung können im begründeten Einzelfall vom Gemeinderat beschlossen werden.

3.2 Förderung privater Ordnungsmaßnahmen

Nach § 147 BauGB ist die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen Aufgabe der Gemeinde. Gemäß § 146 Abs. 3 BauGB kann sie die Durchführung aufgrund eines Vertrages jedoch ganz oder teilweise den Eigentümern überlassen.

Zu den erstattungsfähigen Kosten gehören insbesondere die Freilegungskosten (Abbruch- bzw. Abbruchfolgekosten) sowie die Gebäuderestwertentschädigung (= Substanzverlust beim sanierungsbedingten Abbruch eines Gebäudes bzw. Gebäudeteils). Der Substanzverlust ist dabei im Vorfeld der Maßnahme gutachterlich zu ermitteln und mit dem Land abzustimmen.

Vor dem Hintergrund eines wirtschaftlichen Umgangs mit den bereit gestellten Finanzhilfen wird empfohlen, den Substanzverlust gar nicht und Abbruchmaßnahmen in voller Höhe zu erstatten.

Folgende Beschlüsse werden jeweils einstimmig gefasst:

- Abbruch- und Abbruchfolgekosten werden mit einer Förderquote von 100 % erstattet. Der Zuschuss wird auf max. 20.000 € je Maßnahme begrenzt. Eine Erstattung des Substanzverlusts ist nicht vorgesehen.

- Die Verwaltung wird ermächtigt, private Ordnungsmaßnahmen, die sich im Rahmen der genannten Konditionen bewegen, eigenständig abzuschließen. Abweichungen können im begründeten Einzelfall vom Gemeinderat beschlossen werden.

3.3 Gestaltungsrichtlinien/Gestaltungssatzung

Für die Sicherung und Erhaltung eines einheitlichen, in der Regel historisch gewachsenen Ortsbildes, können allgemein gültige Gestaltungsrichtlinien oder eine Gestaltungssatzung erlassen werden. Grundsätzlich sollte die individuelle Abstimmung ortsbildprägender Elemente (Außengestaltung, Materialwahl und Farbgebung) auf dieser Grundlage mit dem jeweiligen Eigentümer erfolgen.

In jedem Fall haben private Erneuerungs- und Ordnungsmaßnahmen über den individuellen privaten Vorteil hinaus auch der Ortsbildpflege und der allgemeinen Verbesserung der städtebaulichen Situation zu dienen.

Folgender Beschluss wird einstimmig gefasst:

Die Gemeindeverwaltung soll die Erarbeitung von Gestaltungsgrundsätzen veranlassen und beim Abschluss von Erneuerungsvereinbarungen zu Grunde legen. Die Außengestaltung von Baumaßnahmen ist von den Eigentümern vor Baubeginn mit der Verwaltung abzustimmen. Die Verwaltung wird ermächtigt, mit privaten Eigentümern die wesentlichen Gestaltungspunkte einer Bauaufgabe aus zu verhandeln und festzuhalten. Für denkmalgeschützte Objekte gelten die jeweiligen Auflagen des Denkmalschutzes.

4. Beauftragung STEG mit weiteren Arbeiten

Es wird einstimmig beschlossen, die Fa. STEG auf Basis des Leistungsangebotes und des Vertrages vom 22.12.2020 mit der Durchführung der weiteren Sanierungsmaßnahmen (Phase 3) zu beauftragen.

 

Protokollangelegenheiten

Das öffentliche Protokoll vom 15.12.2020 wird einstimmig genehmigt.